Dansk 

 

Skillnader på bostadsmarknaden i Sverige och Danmark

 

Den danska och svenska bostadsmarknaden har många likheter, men också många skillnader. Med www.Lazybee.biz lösning försvinner inte skillnaderna. Däremot skapas en marknadsplats för bostäder i regionen, vilket kommer att förenkla för många som söker bostad i en region där tillgången är begränsad.

I dokumentet nedan beskrivs skillnader och likheter när det gäller bostäder, bostadslån, folkbokföring, skatt och praktiska saker kring bland annat postväsendet, hemförsäkring, telefon och el.

Lös dina bostadsbehov gratis: hyra ut lägenhet byta bostad stockholm sälja lägenhet - där kan du t ex hyra lägenhet byta bostad hyra ut hus i Köpenhamn, Malmö, Skåne mm.

ALL INFO PÅ DENNA SIDA ÄR FRÅN SOMMAREN 2000, d v s vi ansvarar ej för de ändringar som eventuellt har skett sedan då! Följ länklistan längst ned för att se ändringar som politikerna mot förmodan hunnit göra under dessa år :-)

Innehåll

 

 

Sammanfattning

Bostäder

  • I Danmark skiljer man på hyrda bostäder, privata bostadsrätter och privata bostäder.
  • I Sverige skiljer man på hyresrätter, bostadsrätter och enskilda hus.
  • Hyrda bostäder och hyresrätter innebär i stort sett samma sak. Hyresgästen betalar månatligen hyra och hyresvärden ansvarar för reparationer.
  • Privata bostadsrätter och bostadsrätter liknar varandra på så sätt att det krävs en betalningsinsats för lägenheten och sedan betalas en hyra till bostadsrättsföreningen som sköter underhållet av fastigheten.
  • Privata bostäder innefattar både lägenheter och hus i Danmark där man har fullt ägande av bostaden. I Sverige motsvaras detta enbart av hus, aldrig lägenheter. När man äger en privat bostad betalar man ingen hyra och är själv ansvarig för reparationer.   È

Bostadslån

  • I Sverige finns det ett tiotal bolag som kan erbjuda bostadslån. Lånen ges i förhållande till kundens kreditsäkerhet.
  • Lånet kan uppgå till 90 procent av köpeskillingen varav 75 procent utgörs av bottenlånet som är det egentliga bolånet och 15 procent utgörs av topplånet som har en högre ränta. En egen kontantinsats på 10 procent av köpeskillingen krävs.
  • Bostaden ställs som säkerhet mot lånet och banken har första prioritet vid en konkurs om de innehar bostadens pantbrev.
  • I Danmark är det särskilda kreditbolag som står för lån till bostäder. De lånar ut upp till 80 procent av priset. Köparen ska betala en handpenning och resterande belopp som inte täcks av kreditbolaget kan lånas av vanliga banker.
  • Bostaden ställs som säkerhet mot lånet och kreditbolagen har första prioritet vid konkurs.
  • Flexibiliteten att lägga om lån efter ränteläget är stor i Danmark.   È

Folkbokföring

  • Folkbokföringen har betydelse för i vilken kommun man ska betala skatt och rösta och var man har rätt till förmåner och bidrag. Detta gäller för både Danmark och Sverige.
  • Huvudregeln är att man ska vara folkbokförd där man bor.
  • En svensk som har bostad i Danmark i mer än sex månader och huvudsakligen vistas där ska normalt folkbokföras där. Detta gäller även om familjen är kvar i Sverige.
  • En dansk som bor och vistas i Sverige under minst ett år ska normalt folkbokföras där. Detta gäller inte om familjen bor kvar i Danmark.
  • Folkbokföringsfrågor sköts av skattekontoret i Sverige och det lokala folkeregistret i respektive kommun i Danmark.   È    

Skatt

  • Folkbokföringen har ingen betydelse för i vilket land man ska betala skatt.
  • Det finns hel och begränsad skatteplikt
  • Enligt nordiskt avtal betalar man inkomstskatt i det land man arbetar.
  • Båda ländernas skattesystem är uppbyggt på kommunalskatt, länsskatt och en statlig skatt.   È   

Socialförsäkring

  • Huvudregeln är att man ska endast omfattas av socialförsäkring i ett land.
  • Oavsett var man bor ska man omfattas av socialförsäkringen i det land där man arbetar.   È

 

Bostadstyper

Danska bostadstyper

I Danmark finns fyra grundläggande ägandeformer för bostäder:

  • 1. Hyrda bostäder – Lejerlejlighed
  • 2. Privata bostadsrätter – Andelslejlighed
  • 3. Privata bostäder – Ejerlejlighed
  • 4. Allmännyttiga bostäder.

I hyrda bostäder är det ägaren av fastigheten som fastställer hyran och bostadsvillkoren för hyresgästen. Det finns dock lagstiftade regler som rör minimirättigheterna för hyresgästerna men i slutändan är det ägaren som bestämmer över fastigheten. Detta gäller också renovering och skötsel. I privata bostadsrätter är det hyresgästerna själva som bildar en förening och tar hand om driften av fastigheten. I privata bostäder äger man själv bostaden man bor i. Ofta ingås ägargrupper som är en anslutning av ägare som tillvaratar det gemensamma intresset i fastigheten eller området. Slutligen finns de allmännyttiga bostäderna som helt eller delvis är kommunalt ägda. Dessa har dock blivit färre de senaste åren då kommunerna i Danmark snabbt säljer ut de allmännyttiga bostäderna.   È

Svenska bostadstyper

I Sverige finns det två olika typer av lägenheter. Det ena är hyresrätten som kan jämföras med de danska hyrda bostäderna (lejerlejlighed). I en hyresrätt betalas hyran månadsvis. Ägaren till fastigheten är ansvarig för reparationer och renovering. Hyresgästen kan bli medlem i en hyresgästförening. Den andra formen är bostadsrätten som närmast liknar de danska privata bostadsrätterna (andelslejlighed). Man kan köpa en bostadsrätt och har då fri förfoganderätt till den, men betalar dock fortfarande hyra till bostadsrättsföreningen som tar hand om fastigheten. Här är man dock själv ansvarig för reparationer på insidan av lägenheten, därtill räknas inte vatten- och avloppsrör. I Sverige finns ingen motsvarighet till de danska privata bostäderna (ejerlejlighed) när det gäller lägenheter. I de privata bostäderna i Danmark äger man lägenheten fullt ut och betalar således ingen hyra. Samma ägandeförhållande uppstår i Sverige endast vid köp av enskilda hus.

I en svensk bostadsrätt kan ägaren inte sälja lägenheten utan vitvaror av den typ som fanns i lägenheten vid köpet. Vid ett köp av en dansk privat bostadsrätt avtalar man om vad som ingår i köpet, om då vitvaror ingick får köparen fritt ta med sig varorna när han flyttar. I båda länderna finns det möjligheter att hyra ut bostäder i andra hand (framleje).

Den stora skillnaden mellan det danska och svenska bostadssystemet är således att danskarna kan äga en lägenhet på samma sätt som svenskarna äger en villa.   È

 

Lånefinansiering vid bostadsköp

Bostadslån i Sverige

När man vill ta ett bostadslån i Sverige kan lånets storlek uppgå till 90 procent av köpeskillingen varav 75 procent består av bottenlån och 15 procent av topplån. En egen kontantinsats på 10 procent av köpeskillingen krävs. Bottenlånet utgör själva bolånet medan topplånet är ett vanligt lån med högre ränta än bottenlånet. För att kunna teckna ett lån krävs det att man uppfyller vissa krav, därför görs alltid en kreditupplysning. Kraven innebär att man måste ha en fast inkomst och inte ha några betalningsanmärkningar. I förhållande till lånets storlek görs en kalkyl för låntagarens ekonomi för att se om de har råd att betala räntor, amorteringar och klarar av övriga levnadskostnader. Bostaden ställs som säkerhet mot lånet och vanligtvis kräver banken att få bostadens pantbrev för att försäkra sig att ha första prioritet vid en konkurs. Vid teckningen av lån kan man vanligtvis välja fast eller rörlig ränta i 1-10 år. Räntan fastställs på utbetalningsdagen. De främsta företagen som ger bostadslån i Sverige är följande: HSB Bank, JP Bank, Länsförsäkringar Bank, Nordbanken Hypotek, Postbanken, Salus Ansvar Bank, SBAB, SEB Bolån, Skandiabanken, Spintab samt Stadshypotek/Handelsbanken.

I Sverige finns det ett tiotal banker som idag kan erbjuda bostadslån till villa, lägenhet eller fritidshus. För att få ett lån i Sverige krävs det att man är kreditvärdig och att bostaden man ska köpa är belägen i Sverige. En dansk kan ta lån för köp i Sverige om han är fast förankrad i Sverige dvs har permanent boende eller har familj där. Att enbart arbeta i Sverige anses inte som att man är fast förankrad. Om man inte har fast inkomst i Sverige behövs en bankgaranti från en dansk bank vid ansökan om lån. En svensk kan inte ta lån i Sverige och köpa bostad i Danmark eftersom säkerheten för lånet måste finnas i samma land som banken. Dock har vissa svenska banker kontor i Danmark och då går det bra att ta lån för köp av bostad i Danmark.

Nedan följer ett exempel på ett lån hos SBAB till en bostadsrätt värd 2 Mkr.

Lånebild

Lånetyp

Belopp (kr)

Ränta (%)

Bottenlån, 10 år

1 260 000

7,35

Bottenlån, Rörlig ränta

140 000

5,20

Topplån

400 000

6,50

Summa lån

1 800 000

 

Kontantinsats

200 000

 

Köpeskilling

2 000 000

 

 

È

 

Bostadslån i Danmark

Danskarna använder sig av särskilda kreditbolag för att ta bostadslån och den enda hänsyn som tas till konsumentens privatekonomi är att de kan klara av att betala amorteringen och hyran, bostaden ställs som säkerhet. Dessa kreditbolag kan tillhöra en bank men verksamheterna är då helt åtskiljda. I försäljningserbjudandet av en bostad i Danmark står priset, handpenningen och den månatliga avbetalningen samt räntan för det erbjudna finansieringsavtalet. Kreditbolaget inspekterar lägenheten och avgör om de tycker att priset är rimligt. Sedan lånar de ut upp till 80 procent av priset. Bostaden ställs som säkerhet och kreditbolaget har första prioritet för återbetalning vid en försäljning eller konkurs. Resterande summa lånas ut av banker eller genom skuldebrev, dessa har andra prioritet. Räntan anges i både brutto och netto. Detta innebär att räntan i praktiken betalas efter skatteavdrag gjorts baserat på bruttoräntan. I Danmark kan man fritt lägga om lånen efter vad som passar i förhållande till räntans rörelse.

Det största bolåneinstitutet i Danmark är Nykredit Banken. Nedan följer ett exempel på deras finansieringsförslag till privatkunder. Räntesatserna är gällande från den 4 maj 2000, och tills nya räntesatser fastställs. Räntan gäller kvartalsvis och är rörlig.

              

Boliglån

Pålydende rente

Nominel årlig rente

Oprettelsesomk. (kr.)

 

Eksempler på årlige omk. i pct.

Inden for 80% af ejerboligens værdi

7,50%

7,71%

250-750

(c1)

8,5%

Inden for 95% af ejerboligens værdi

 

 

 

 

 

  • Nykredit Kernekunde

7,75%

7,98%

250

(c2)

8,7%

  • Øvrige

8,25%

8,51%

750

(c3)

9,3%

Inden for 100% af ejerboligens værdi

 

 

 

 

 

  • Nykredit Kernekunde

8,00%

8,24%

250

(c4)

9,0%

  • Øvrige

8,50%

8,77%

750

(c5)

9,6%

c1-c5: Lån på 100.000 kr., ved ejerskifte, løbetid 15 år, sikkerhed i ejerpantebrev på 100.000 kr

I den årliga kostnaden inräknas räntor, bankens avgifter och statliga avgifter. Den effektiva räntan i procent beror bland annat på lånets storlek, löptid och säkerhet. Vid borgen i samband med kassakredit/utlåning utgår en särskild avgift samt statliga avgifter. I övrigt hänvisas till bankens prislista, allmänna affärsvillkor samt sammanställning över bankens serviceavgifter.   È

 

Folkbokföring

I både Sverige och Danmark har folkbokföringen bland annat betydelse för i vilken kommun man ska betala kommunalskatt, var man har rätt till förmåner, bidrag och var man får rösta kommunalt. Omvänt saknar den som inte är folkbokförd kommunal rösträtt, möjligheten att få kommunala bidrag etc. Huvudregeln är att en person ska vara folkbokförd där denne bor, det vill säga där man tillbringar sin dygnsvila. I Sverige är det skattekontoret som har hand om folkbokföringsfrågor, i Danmark det lokala folkeregistret som finns i varje kommun.   È

Svensk i Danmark

Om man omväxlande har sin dygnsvila i Sverige och Danmark - till exempel bor i Sverige och skaffar en övernattningslägenhet i Danmark på grund av arbete, har man så kallad dubbel bosättning. I sådana fall anses man i första hand vara bosatt där man bor tillsammans med sin familj. I annat fall avgörs folkbokföringen av Danmarks interna regler. Normalt ska en person som har en bostad i Danmark i mer än sex månader och vistas där den huvudsakliga tiden folkbokföras i Danmark. Detta gäller även om personen har familj i Sverige. Den som ska bo utomlands längre tid än ett år ska normalt inte längre vara folkbokförd i Sverige. Blankett för anmälan om flyttning till utlandet finns hos det lokala skattekontoret.   È

Dansk i Sverige

Den som bor i Danmark ska normalt vara folkbokförd där. Om man börjar arbeta i Sverige men bor kvar i Danmark och dagpendlar till arbetet i Sverige ska man inte vara folkbokförd i Sverige. Om en person har omväxlande dygnsvila i Danmark och Sverige - till exempel bor i Danmark men skaffar en övernattningslägenhet i Sverige, avgörs folkbokföring av Sveriges interna folkbokföringsregler. Normalt ska den som bor och vistas i Sverige under minst ett år folkbokföras i Sverige. Har man dock kvar sin familj i Danmark blir man emellertid inte folkbokförd i Sverige. È

Flyttning till Danmark

Innan man flyttar till Danmark ska man skaffa ett internordiskt flyttbevis hos det svenska folkregistret. Detta lämnar man sedan i den kommun man flyttar till. Vill man bli gränsgångare och bara arbeta i Danmark, ska man uppsöka Skatteförvaltningen i den kommun arbetsgivaren befinner sig, för att där få skattekort och sjukförsäkringskort. Flyttning till Danmark från Sverige eller annat nordiskt land ska anmälas till befolkningsregistret (folkeregistret) om uppehållet kommer att vara mer än sex månader. Man kan vända sig till posten för att få flytthandlingar (flyttemappe) som innehåller upplysningar om vilka myndigheter som ska underrättas om inflyttningen samt adresser till dessa. Det är bara utomnordiska medborgare som behöver ha uppehållstillstånd/bevis för att kunna bli registrerade i befolkningsregistret. È

Flyttning till Sverige

Vid flyttning till Sverige ska den som avser att bosätta sig här under minst ett år folkbokföras här. Är man utländsk icke-nordisk medborgare krävs normalt uppehållstillstånd för att kunna folkbokföras. Undantag från kravet på uppehållstillstånd gäller för inflyttande adoptivbarn. För att bli folkbokförd i Sverige vänder man sig till skattemyndigheten.   È

 

Var ska man betala skatt?

I vilket land man är folkbokförd har ingen betydelse för i vilket land man ska betala skatt. Detta avgörs av interna skatteregler. Huvudregeln enligt det nordiska skatteavtalet är nämligen att skatt erläggs i det land där arbetet utförs rent fysiskt. Var arbetsgivaren finns eller har sitt säte saknar i detta sammanhang betydelse. Både den danska och svenska inkomstskatten är sammansatt av en kommunalskatt, en länsskatt (i Sverige landstingsskatt) och en statlig skatt. Ovanpå detta kommer kyrkoskatten om man är medlem i respektive statskyrka. Skattenivån är således i stort bestämd av den kommun och det län man bor i. Enligt det nordiska skatteavtalet skall all inkomstskatt vare sig den är rubricerad kommunal, läns eller statsskatt betalas i det land där arbetet utförs. Kyrkoskatten betalas dock bara till den kyrka man är medlem.   È

Svensk som arbetar i Danmark

Man skiljer på hel och begränsad skatteplikt. När man flyttar till Danmark för att arbeta och bo där, blir man normalt helt skattepliktig i Danmark. Om man endast har ekonomisk anknytning till Danmark kan man ha en begränsad skatteplikt. Detta gäller till exempel om man bor i Sverige men får lön och ersättning från en dansk arbetsgivare för arbete utfört i Danmark. 

Det första året som man är skattepliktig i Danmark, skall man själv se till att informera skatteförvaltningen om sin ekonomiska status. Först när detta är gjort kan skatteförvaltningen räkna ut hur mycket man skall betala i skatt och göra en så riktig skattsedel som möjligt.

Om man inte ser till att få en skattsedel hos skatteförvaltningen skall arbetsgivaren dra 60 % av lönen i skatt utan avdrag. När första inkomståret har gått ska man lämna in en självdeklaration i Danmark och som regel en i Sverige.

Första året i Danmark blir ens inkomst reglerad till en "helårsinkomst" för att ta hänsyn till progressiviteten i det danska skattesystemet. På basis av den reglerade helårsinkomsten räknas det sen ut en helårsskatt som därefter sätts ned i förhållande till delårsbelopp och helårsbelopp, så att man betalar skatt på det belopp man i realiteten har tjänat. När man arbetar hos en dansk arbetsgivare skall man lämna skattsedeln till arbetsgivaren, så att denne kan göra skatteavdrag på lönen. Samma gäller för om man får pension eller andra offentliga bidrag. Skattsedeln finns hos kommunens skatteförvaltning.

Om man har tillfällig bostad och arbete i Danmark och samtidigt bibehåller sin bostad för familjen i Sverige, är det möjligt att få avdrag för dubbel bosättning.   È

Dansk som arbetar i Sverige

Huvudregeln är som tidigare nämnt att man betalar skatt i det land man utför arbetet i. Det finns undantag från huvudregeln för vissa grupper eller situationer. I dessa fall beskattas inkomsten i bosättningslandet. Man är begränsat skattskyldig om man enligt svenska skatteregler betraktas som bosatt utanför Sverige. En förutsättning för att betraktas som begränsat skattskyldig är att man inte vistas stadigvarande i Sverige. Med vistelse menas att man tillbringar dygnsvilan här. Observera att även ett fåtal övernattningar per månad kan leda till att man betraktas som en person som vistas i Sverige och därmed anses vara skatterättsligt bosatt i Sverige.

Utomlands bosatta med anställningsinkomster i Sverige, det vill säga en begränsat skattskyldig, beskattas i Sverige med en särskild inkomstskatt (SINK). SINK är en statlig schablonskatt om 25 procent som tas ut på samtliga utbetalningar och förmåner från arbetsgivaren. Om någon bor i Danmark men arbetar och regelmässigt övernattar i Sverige och exempelvis åker hem till bostaden i Danmark endast över helgerna, beskattas han däremot som en obegränsat skattskyldig. Oavsett om man ska betala skatt för sin inkomst i Sverige eller Danmark ska man normalt registrera sig vid skattemyndigheten i Sverige. När man registrerar sig får man ett svenskt personnummer. Om man har en utländsk arbetsgivare som inte är etablerad (saknar fast driftställe) i Sverige och man tillfälligt vistas här kortare tid än sex månader ska man inte registreras och heller inte betala skatt i Sverige.   È

 

Socialförsäkring

För medborgare i ett EU/EES-land avgörs var man ska ha sin sociala försäkringstillhörighet av förordning EEG 1408/71. För de som inte är EU/EES-medborgare men som är bosatta i Norden gäller enligt en nordisk konvention samma regler som i EEG-förordningen. Enligt huvudregeln i förordningen ska man endast omfattas av försäkringen i en medlemsstat. Den som är bosatt i Norden omfattas normalt av socialförsäkringen i det medlemsland där arbetet utförs, oavsett var man är bosatt. Detta innebär att när man arbetar i Sverige omfattas man enligt huvudregeln av det svenska socialförsäkringssystemet.

Den allmänna socialförsäkringen i Sverige omfattar följande: sjuk- och föräldraförsäkring, arbetsskadeförsäkring, invaliditetsförmåner, ålderspensioner, efterlevnadspensioner, arbetslöshetsersättning och familjeförmåner

I Danmark ingår följande förmåner i det danska sociala trygghetssystemet: Sjukvård, mödravård, kontant ersättning vid sjukdom och rehabilitering, ersättning vid olycksfall i arbetet och arbetssjukdomar, förtidspension och ålderspension, samt tilläggspension, ersättning vid dödsfall, arbetslöshetsersättning, familjeförmåner.   È

 

Praktisk information


Postväsendet

Flyttning till Danmark ska anmälas till postväsendet och myndigheter, vilket ges besked om i flytthandlingarna (flyttemappe) som fås på posten. Handlingarna innehåller flyttkort och adresser till de myndigheter som ska underrättas om flyttningen.
Flyttning till Sverige anmäls till skattemyndigheterna.  
È

Bostadsbidrag

Barnfamiljer och ungdomar som fyllt 18 men inte 29 kan få bostadsbidrag. Beloppets storlek beror bland annat på antalet personer i hushållet, inkomsten och hyresnivån. Man måste vara bosatt i Sverige och ha svenskt medborgarskap för att kunna få bostadsbidrag. I regel skall man också vara folkbokförd i den bostad man söker bidrag för. Det är Försäkringskassan som ansvarar för bostadsbidragen.   È

Hemförsäkring i Sverige

Hemförsäkringen gäller lösegendom som man äger, hyr eller lånar för privat bruk. Exempel på saker som omfattas av hemförsäkringen är: möbler, tv, stereo, kläder, dator m.m. När man tecknar en hemförsäkring måste man välja försäkringsbelopp för lösöret. Det är viktigt att man väljer rätt försäkringsbelopp. Är det för högt, får man betala en för hög premie i onödan. Är det för lågt, riskerar man att bli underförsäkrad och inte få ut den ersättning man annars skulle vara berättigad till. Den som bor i bostadsrätt bör komplettera sin hemförsäkring med en bostadsrättsförsäkring. Den ger dels ersättning vid skador i lägenheten som hemförsäkringen inte täcker och dels lägre självrisk än föreningsförsäkring om man drabbas av till exempel vattenläckage.   È

Telefon och el

Telefonjacken i de båda länderna skiljer sig åt så en dansk telefon är inte direkt tillämpbar i Sverige och vice versa. När man skaffar sig ett telefonabonnemang måste man ha ett grundabonnemang i Telia respektive Tele Danmark men sedan kan man välja en rad olika telebolag för samtalskostnaderna. Eluttagen och strömstyrkan är samma i de båda länderna. En stor skillnad är att gasspisar är mycket vanligare i Danmark än Sverige där elspisar dominerar. Vattenkostnader ingår vanligtvis i hyran medan gas och el oftast betalas separat i de bägge länderna.   È

Standard

Standarden på lägenheter ligger på en jämnare nivå i Sverige än vad den gör i Danmark där standarden kan skilja sig i stor grad från lägenhet till lägenhet.   È

Länkar och källor

Lös dina bostadsbehov gratis: hyra ut lägenhet byta bostad stockholm sälja lägenhet - där kan du t ex hyra lägenhet byta bostad hyra ut hus i Köpenhamn, Malmö, Skåne mm.

www.bostadsekonomi.com

www.handelsbanken.se

www.nykredit.dk

www.rsv.se

www.salusansvar.se

www.sbab.se

www.seb.se

www.sparapengar.se

www.spintab.se

www.oresundsinfo.se

 

Skattemyndigheten

SEB-bolån

 

È

 

Updated: July 11, 2000

 

 

 

Å Tillbaks till Lazybee.com  Æ Till PR  Æ Dansk version