Svenska

 

Introduktion til boligmarkederne i Sverige og Danmark

ALL INFO PÅ DENNA SIDA ÄR FRÅN SOMMAREN 2000, d v s vi ansvarar ej för de ändringar som eventuellt har skett sedan då! Följ länklistan längst ned för att se ändringar som politikerna mot förmodan hunnit göra under dessa år :-)

 

Der er mange ligheder mellem det danske og svenske boligmarkeder, men også visse forskelle. www.Lazybee.biz fjerner ikke disse forskelle, men fungerer derimod som Øresundsregionens markedsplads, der gør det nemmere at søge bolig på begge sider af sundet.

 

I dokumentet nedenfor beskrives forskelle og ligheder nærmere om boliger, folkeregistre, skat og praktiske ting vedr. postvæsen, forsikringer, telefon og el.

 

Ny bolig? gratis og nemt på http://www.lazybee.biz/default.asp?newlang=5 - leje lejlighed bytte bolig udleje fremleje huse i København og Malmø / Skåne.

 

Innehåll

 

 

Sammenfatning

Boliger

  • I Danmark skelner man mellem lejer-, andels- og ejerlejligheder.
  • I Sverige skelner man mellem leje- (hyresrätt), andels- (bostädsrätt) og privatboliger.
  • Lejerlejligheder og lejebolig indebærer stort set det samme. Lejeren betaler en månedlig leje, og udlejeren er ansvarlig for reparationer.
  • Andelslejligheder og andelsboliger ligner hinanden på det punkt, at der kræves betalingsindskud for lejligheden, og der derefter betales en leje til en andelsboligforening, der varetager vedligeholdelsen af den faste ejendom.
  • Ejerlejligheder omfatter både lejligheder og huse i Danmark, hvor man har fuld ejendomsret over boligen. I Sverige gælder for det tilsvarende begreb udelukkende huse, aldrig lejligheder. Når man ejer en privatbolig, betaler man ikke leje, og er selv ansvarlig for reparationer.   È

Boliglån

  • I Sverige findes der en halv snes selskaber, der kan tilbyde boliglån. Lånet gives i forhold til kundens kreditværdighed.
  • Lånet kan beløbe sig til op til 90% af købesummen, hvoraf 75% udgøres af almindelig realkredit, som er det egentlige boliglån, og 15% udgøres af særlig realkredit, som har en højere rente. Der kræves en egen kontant indbetaling på 10% af købesummen.
  • Boligen stilles som sikkerhed for lånet, og banken har første prioritet ved en konkurs, hvis de har boligens pantebrev.
  • I Danmark er det private kreditforeninger, der står for lån til boliger. De udlåner op til 80 % af prisen. Køberen skal betale en kontant udbetaling og resterende beløb, der ikke dækkes af kreditforeningen, kan lånes af de gængse banker.
  • Boligen stilles som sikkerhed for lånet, og kreditforeningen har første prioritet ved konkurs.
  • Fleksibiliteten for omlægning af lån afhængigt af renteniveauet er stort i Danmark.   È

Folkeregistrering

  • Folkeregistreringen har betydning for, i hvilken kommune man skal betale skat, hvor man skal stemme, og hvor man har ret til godtgørelser og ydelser. Dette gælder for både Danmark og Sverige.
  • Som hovedregel skal man være folkeregistreret der, hvor man bor.
  • En svensker, som har haft bopæl i Danmark i mere end seks måneder, og hovedsageligt opholdt sig der, skal folkeregistreres der. Dette gælder også selvom familien er blevet tilbage i Sverige.
  • En dansker, som bor og opholder sig i Sverige i mindst et år, skal normalt folkeregistreres der. Dette gælder ikke, hvis familien bor i Danmark.
  • Spørgsmål om folkeregistrering besvares af skattekontoret i Sverige og det lokale folkeregister i den pågældende kommune i Danmark.   È

Skat

  • Folkeregistreringen har ingen betydning for, i hvilket land man skal betale skat.
  • Der findes fuld og begrænset skattepligt.
  • I henhold til den nordiske aftale betaler man indkomstskat i det land, hvor man arbejder.
  • Begge landes skattesystemer er baseret på kommune-, amts- og statsskat.   È

Socialsikring

  • Hovedreglen er, at man kun kan omfattes af socialsikringen i et land.
  • Uanset hvor man bor, skal man omfattes af socialsikringen i det land, hvor man arbejder.   È

 

Boligtyper

Danske boligtyper

I Danmark findes der fire grundlæggende former for boligejerskab:

  • 1. Lejerlejlighed
  • 2. Andelslejlighed
  • 3. Ejerlejlighed
  • 4. Almennyttige lejligheder.

I lejerlejligheder er det ejeren af ejendommen, der fastsætter lejen og boligvilkårene for lejeren. Der findes dog lovbestemte regler, der vedrører lejerens minimumsrettigheder, men i sidste ende er det ejeren, der bestemmer over ejendommen. Dette gælder også renovering og vedligehold. I andelslejligheder er det lejerne selv, der danner en forening, og varetager driften af ejendommen. I ejerlejligheder ejer man selv boligen, man bor i. Ofte dannes der ejerforeninger, som er en sammenslutning af ejere, der varetager fælles interesser i ejendommen eller området. Endeligt findes der almennyttige boliger, som er helt eller delvist kommunalt ejede. Der er dog blevet færre af disse, da kommunerne i Danmark de seneste år hastigt har solgt ud af de almennyttige boliger.   È

Svenske boligtyper

I Sverige findes der to forskellige typer af lejligheder. Det ene er lejeboligen (hyresrätten), der kan sammenlignes med de danske lejerlejligheder. Ved lejeboliger betales lejen månedsvis. Ejeren af ejendommen er ansvarlig for reparationer og renovering. Lejeren kan blive medlem i en lejerforening (hyresgästförening). Den anden form er andelsbolig (bostadsrätten), som nærmest ligner de danske andelslejligheder. Man kan købe en bolig i en forening, og har således fri rådighedsret over den, men betaler dog fortsat leje til andelsforeningen, som tager hånd om ejendommen. Her har man dog selv ansvaret for reparationer inde i lejligheden, hvortil der regnes vand- og afløbsrør. I Sverige er der ikke noget, der svarer til de danske ejerlejligheder, hvad angår lejligheder. I ejerlejlighederne i Danmark ejer man lejligheden fuldstændigt, og betaler således ingen leje. Samme ejerforhold opstår i Sverige ved køb af privatbolig (enskilda hus).

I en svensk andelsbolig kan ejeren ikke sælge lejligheden uden den type hvidevarer, som fandtes i lejligheden ved købet. Ved køb af danske andelslejligheder aftaler man, hvad der indgår i købet, og hvis der indgik hvidevarer, må køberen frit tage hvidevarerne med sig, når han flytter. I begge lande er det muligt at udleje boliger til anden side (fremleje).

Den store forskel mellem det danske og svenske boligsystem er således, at danskerne kan eje en lejlighed på samme måde som svenskerne ejer et hus.   È

 

Lånefinansiering ved boligkøb

Boliglån i Sverige

Når man vil optage boliglån i Sverige, kan lånets størrelse beløbe sig til op til 90% af købesummen, hvoraf 75% består af almindelig realkredit og 15% af særlig realkredit. Der kræves en egen kontant indbetaling på 10% af købesummen. Almindelig realkredit udgør selve boliglånet, medens den særlige realkredit er et normalt lån med højere rente end almindelig realkredit. For at kunne optage et lån, kræver det, at man opfylder visse krav, hvorfor der altid foretages en kreditvurdering. Kravene indebærer, at man skal have en fast indkomst og ingen forbehold for kreditgivning. I forhold til lånets størrelse foretages der en beregning af låntagerens økonomi for at fastslå, om der er råd til at betale renter, amortiseringer og øvrige leveomkostninger. Boligen stilles som sikkerhed for lånet, og almindeligvis kræver banken at få boligens pantebrev udleveret for at sikre sig første prioritet i tilfælde af konkurs. Ved tegning af lånet kan man sædvanligvis vælge mellem fast eller variabel rente for 1-10 år. Renten fastsættes på udbetalingsdagen. De vigtigste foretagender, der yder boliglån i Sverige, er følgende: HSB Bank, JP Bank, Länsförsäkringar Bank, Nordbanken Hypotek, Postbanken, Salus Ansvar Bank, SBAB, SEB Bolån, Skandiabanken, Spintab samt Stadshypotek/Handelsbanken.

I Sverige findes der en halv snes banker, som i dag kan tilbyde boliglån til hus, lejlighed eller fritidshus. For at få et lån i Sverige kræves det, at man er kreditværdig, og at boligen, som man vil købe, er beliggende i Sverige. En dansker kan optage lån for køb i Sverige, hvis han er fast forankret i Sverige, dvs. har permanent bopæl eller familie der. Kun at arbejde i Sverige anses ikke for at være fast "forankring". Hvis man ikke har fast indkomst i Sverige, er en bankgaranti fra en dansk bank nødvendig ved ansøgning om lån. En svensker kan ikke tage lån i Sverige og købe bolig i Danmark, eftersom sikkerheden for lånet skal være i samme land som banken. Dog har visse svenske banker kontor i Danmark, og i så tilfælde kan det nemt lade sig gøre at optage lån for køb af bolig i Danmark.

Nedenfor følger et eksempel på lån hos SBAB til en andelsbolig med en værdi på SEK 2 Mio.

Lånebillede

Lånetype

Beløb (dkk)

Rente (%)

Almindelig realkredit, 10 år

1 260 000

7,35

Almindelig realkredit, variabel rente

140 000

5,20

Særlig realkredit

400 000

6,50

Sum lån

1 800 000

 

Kontant indbetaling

200 000

 

Købesum

2 000 000

 

È

Boliglån i Danmark

Danskerne benytter sig af separate kreditforeninger for at optage boliglån, og det eneste hensyn der tages til kundens privatøkonomi er, om de kan klare at betale amortiseringen og lejen, boligen stilles som sikkerhed. Disse kreditforeninger kan tilhøre en bank, men virksomhederne er fuldstændig adskilte. I salgstilbuddet af en bolig i Danmark angives prisen, kontant udbetaling og den månedlige afbetaling samt renten for den tilbudte finansieringsaftale. Kreditselskabet inspicerer lejligheden, og afgør, om de mener, prisen er rimelig. Siden udlåner de op til 80% af prisen. Boligen stilles som sikkerhed, og kreditforeningen har første prioritet for tilbagebetaling ved salg eller konkurs. Den resterende sum lånes ud af banker eller gennem gældsbreve, disse har anden prioritet. Renten angives i både brutto og netto. Dette betyder, at renten i praksis betales, efter at der er foretaget skattefradrag på basis af bruttorenten. I Danmark kan man frit omlægge lånet alt efter, hvad der måtte være passende ud fra bevægelserne i renten.

Det største kreditinstitut for boliglån i Danmark er Nykredit. Nedenfor følger et eksempel på deres finansieringsforslag til privatkunder. Rentesatserne er gældende fra den 4. maj 2000, og gælder, indtil der fastsættes nye rentesatser. Renten gælder kvartalsvis og er variabel.

              

Boliglån

Pålydende rente

Nominel årlig rente

Oprettelsesomk. (kr.)

 

Eksempler på årlige omk. i pct.

Inden for 80% af ejerboligens værdi

7,50%

7,71%

250-750

(c1)

8,5%

Inden for 95% af ejerboligens værdi

 

 

 

 

 

  • Nykredit Kernekunde

7,75%

7,98%

250

(c2)

8,7%

  • Øvrige

8,25%

8,51%

750

(c3)

9,3%

Inden for 100% af ejerboligens værdi

 

 

 

 

 

  • Nykredit Kernekunde

8,00%

8,24%

250

(c4)

9,0%

  • Øvrige

8,50%

8,77%

750

(c5)

9,6%

c1-c5: Lån på 100.000 kr., ved ejerskifte, løbetid 15 år, sikkerhed i ejerpantebrev på 100.000 kr

I de årlige omkostninger er indregnet renter, gebyrer til banken og det offentlige. De årlige omkostninger i procent afhænger blandt andet af lånets størrelse, løbetid og sikkerhed. Ved sikkerhedsstillelse i forbindelse med udlån/kassekredit beregnes et særskilt gebyr samt afgifter til det offentlige. Der henvises i øvrigt til bankens prisliste, oversigten over de gebyrer, der løbende betales ved brug af bankens serviceydelser, samt til bankens almindelige forretningsbetingelser.   È

 

Folkeregistrering

I både Sverige og Danmark har folkeregistreringen blandt andet betydning for, i hvilken kommune man skal betale kommuneskat, hvor man har ret til godtgørelser og ydelser, og hvor man skal stemme kommunalt. Omvendt mangler den, der ikke er folkeregistreret, kommunal stemmeret, muligheden for at modtage kommunale ydelser osv. Som hovedreglen gælder, at en person skal være folkeregistreret der, hvor personen bor, det vil sige, der hvor man tilbringer sin hviletid. I Sverige er det skattekontoret, der varetager folkeregistreringsopgaverne, i Danmark det lokale folkeregistreringskontor, der findes i hver kommune.   È

Svensk i Danmark

Hvis man skiftevis har sin hviletid i Sverige og Danmark – f.eks. bor i Sverige og skaffer en overnatningslejlighed i Danmark på grund af sit arbejde, er der tale om en såkaldt dobbelt husførelse. I sådanne tilfælde anses man i første omgang for at være bosat der, hvor man bor sammen med sin familie. I andre tilfælde afgøres folkeregistreringen af Danmarks interne regler. Normalt skal en person, som har bopæl i Danmark i mere end seks måneder, og som det meste af tiden har opholdt sig der, folkeregistreres i Danmark. Dette gælder også, selvom personen har familie i Sverige. Den, der skal bo i udlandet i længere tid end et år, skal normalt ikke længere være tilmeldt folkeregistret i Sverige. Blanket for anmeldelse om flytning til udlandet fås på det lokale skattekontor.   È

Dansk i Sverige

Den, der bor i Danmark, skal normalt være folkeregistreret der. Hvis man begynder at arbejde i Sverige, men stadig bor i Danmark, og dagligt pendler til arbejdet i Sverige, skal man ikke være folkeregistreret i Sverige. Hvis en person skiftevis har hviletid i Danmark og Sverige, f.eks. bor i Danmark, men skaffer en overnatningslejlighed i Sverige, afgøres folkeregistreringen af Sveriges interne folkeregistreringsregler. Normalt skal den, der bor og opholder sig i Sverige i mindst et år, folkeregistreres i Sverige. Er ens familie dog blevet tilbage i Danmark, bliver man imidlertid ikke folkeregistreret i Sverige.   È

Flytning til Danmark

Inden man flytter til Danmark, skal man anskaffe sig et internordisk flyttebevis på det svenske folkeregister. Dette afleverer man derefter i den kommune, man flytter til. Vil man være grænsegænger, og kun arbejde i Danmark, skal man opsøge skatteforvaltningen i den kommune, hvor arbejdsgiveren befinder sig for der at få skattekort og sygesikringsbevis. Flytning til Danmark fra Sverige eller et andet nordisk land skal anmeldes til folkeregistret, hvis opholdet vil vare længere end seks måneder. Man kan henvende sig til postvæsenet for at få en flyttemappe, der indeholder oplysninger om, hvilke myndigheder, der skal underrettes om flytningen samt adresser på disse. Det er kun ikke-nordiske borgere, der behøver en opholdstilladelse/-bevis for at kunne blive registreret i folkeregistret.   È

Flytning til Sverige

Ved flytning til Sverige skal personer, der regner med at bosætte sig der i mindst et år, folkeregistreres i Sverige. Er man udenlandsk, ikke-nordisk borger kræver det normalt opholdstilladelse at kunne blive folkeregistreret. Undtagelse fra kravet om opholdstilladelse gælder for adoptivbørn, der flytter til Sverige. For at blive folkeregistreret i Sverige henvender man sig til skattemyndighederne.   È

 

Hvor skal man betale skat?

Hvor man er folkeregistreret, har ingen betydning for, i hvilket land man skal betale skat. Dette afgøres af interne skatteregler. Som hovedregel gælder nemlig i henhold til den nordiske skatteaftale, at skat erlægges i det land, hvor arbejdet udføres rent fysisk. Hvor arbejdsgiveren befinder sig eller har sæde, er i denne sammenhæng uden betydning. Både den danske og svenske indkomstskat er sammensat af kommune-, amts- (i Sverige landstingsskat) og statsskatten. Dertil kommer en kirkeskat, hvis man er medlem af den pågældende folkekirke. Skatteniveauet er således for størstedelens vedkommende bestemt af den kommune og det land, man bor i. I henhold til den nordiske skatteaftale skal al indkomstskat betales i det land, hvor arbejdet udføres, uanset om skatten rubriceres som kommune-, amts- eller statsskat. Kirkeskatten betales dog bare til den kirke, hvor man er medlem.   È

Svensker, der arbejder i Danmark

Man skelner mellem fuld og begrænset skattepligt. Når man flytter til Danmark for at arbejde og bo, har man normalt fuld skattepligt i Danmark. Hvis man kun har økonomisk tilknytning til Danmark, kan man have en begrænset skattepligt. Dette gælder, f.eks. hvis man bor i Sverige, men får løn og erstatning fra en dansk arbejdsgiver for udført arbejde i Danmark. Det første år, hvor man er skattepligtig i Danmark, skal man selv sørge for at informere skatteforvaltningen om sin økonomiske status. Først når dette er gjort, kan skatteforvaltningen udregne, hvor meget man skal betale i skat, og udarbejde et så korrekt skattekort som muligt. Hvis man ikke sørger for at få et skattekort hos skatteforvaltningen, skal arbejdsgiveren trække 60% af lønnen i skat uden fradrag. Når første indkomstår er gået, skal man indlevere en selvangivelse i Danmark og som regel også i Sverige.

Det første år i Danmark bliver ens indkomst reguleret til en "helårsindkomst" for at tage hensyn til progressionen i det danske skattesystem. På grundlag af de regulerede helårsindkomster udregnes derpå en helårsskat, der derefter nedbringes med forholdet mellem delårsbeløb og helårsbeløb, således at man kun betaler skat af det beløb, man reelt har tjent. Når man arbejder for en dansk arbejdsgiver, skal man aflevere skattekortet til arbejdsgiveren, for at arbejdsgiveren kan trække skatten fra lønnen. Det samme gælder, hvis man modtager pension eller andre offentlige ydelser. Skattekortet fås på kommunernes skatteforvaltninger.

Hvis man har midlertidig bolig og arbejde i Danmark, og samtidig beholder boligen til familien hjemme i Sverige, er det muligt at få afdrag for dobbelt husførelse.   È

Dansker, der arbejder i Sverige

Hovedreglen er som tidligere nævnt, at man betaler skat i det land, hvor man udfører arbejdet. Der findes undtagelser fra hovedreglen for visse grupper eller situationer. I disse tilfælde beskattes indkomsten i bopælslandet. Man er begrænset skattepligtig, hvis man efter svenske skatteregler betragtes som bosat uden for Sverige. En forudsætning for at blive betragtet som begrænset skattepligtig er, at man ikke opholder sig vedvarende i Sverige. Med ophold menes, at man tilbringer hviletiden i Sverige. Bemærk, at også et fåtal overnatninger per måned kan medføre, at man betragtes som person, der opholder sig i Sverige, og dermed skatteretligt anses for at være bosat i Sverige.

Er man bosat i udlandet med lønindkomst i Sverige, det vil sige en begrænset skattepligt, beskattes man i Sverige med en separat indkomstskat (SINK). SINK er en statslig standardafgift på 25%, der trækkes fra samtlige udbetalinger og godtgørelser fra arbejdsgiveren. Hvis man bor i Danmark, men arbejder og regelmæssigt overnatter i Sverige og f.eks. kun kører hjem til boligen i Danmark i ferierne, beskattes man derimod som fuldt skattepligtig. Uanset om man skal betale skat for sin indkomst i Sverige eller Danmark, skal man normalt registreres ved skattemyndighederne i Sverige. Når man registreres, får man et svensk personnummer. Hvis man har udenlandske arbejdsgivere, der ikke er etableret (mangler fast driftssted) i Sverige, og man tilfældigt opholder sig i Sverige i kortere tid end seks måneder, skal man ikke registreres og heller ikke betale skat i Sverige.   È

 

Socialforsikring

For borgere i et andet EU/EØS-land bestemmer EF-forordning nr. 1408/71, hvor man skal være socialt sikret. For personer, der ikke er EU/EØS-borgere, men som har bopæl i Norden, gælder de samme regler som i EF-forordningen i henhold til den nordiske konvention. Ifølge forordningens hovedregel skal man kun omfattes af forsikringen i en medlemsstat. Den, der har bopæl i Norden, omfattes normalt af socialsikringen i det medlemsland, hvor arbejdet udføres, uanset hvor man har bopæl. Dette betyder, at når man arbejder i Sverige, omfattes man ifølge hovedreglen af det svenske sociale sikringssystem.

Den almindelige sociale sikring i Sverige omfatter følgende: syge- og forældreforsikring, arbejdsskadeforsikring, invaliditetsydelse, alderspension, pension til efterlevende, arbejdsløshedserstatning og familieydelser.

I Danmark indgår følgende ydelser i det danske sociale sikringssystem: sygehusbehandling, støtte under og efter graviditeten, kontant erstatning ved sygdom og genoptræning, erstatning for arbejdsulykker og arbejdsskader, førtidspension og alderspension samt tillægspension, erstatning ved dødsfald, arbejdsløshedsdagpenge, familieydelser.   È

 

Praktisk information


Postvæsenet

Flytning til Danmark skal anmeldes til postvæsenet og myndigheder, hvilket er angivet i en flyttemappe, der fås på posthusene. Mappen indeholder flyttekort og adresser på de myndigheder, der skal underrettes om flytningen.

Flytning til Sverige skal anmeldes til skattemyndighederne.   È

Boligsikring

Børnefamilier og unge, som er fyldt 18 men ikke 29, kan få boligsikring (bostadsbidrag). Beløbets størrelse afhænger blandt andet af, hvor mange personer husstanden består af, samt indkomsten og størrelsen af boligydelserne. Man skal være bosat i Sverige og være registreret svensk statsborger for at kunne få boligsikring. I reglen skal man også være registreret i den bolig, man søger boligsikring for. Det er den svenske Forsikringskasse, som står for boligsikring.   È

Indboforsikring i Sverige

Indboforsikringen (hemförsäkring) gælder for løsøre, som man ejer, lejer eller låner til privat brug. Et eksempel på ting, der er omfattet af indboforsikringen er: møbler, tv, stereoanlæg, tøj, computere m.m. Når man tegner en indboforsikring, skal man vælge et forsikringsbeløb for løsøren. Det er vigtigt, at man vælger det rigtige forsikringsbeløb. Er det for højt, betaler man en unødvendig høj præmiesum. Er det for lavt, risikerer man at blive underforsikret, og ikke få den erstatning, man ellers ville være berettiget til. Den, der bor i andelsbolig, bør supplere sin indboforsikring med en andelsboligforsikring (bostadsrättsförsäkring). Den giver dels erstatning ved skader i lejligheden, som indboforsikringen ikke dækker, og dels en lavere selvrisiko end en forenings forsikring, hvis man f.eks. rammes af vandskade.   È

Telefon og el

Telefonstikkene i de to lande adskiller sig fra hinanden, således at en dansk telefon ikke kan anvendes direkte i Sverige og vice versa. Når man anskaffer sig et telefonabonnement, skal man have et fast abonnement i Telia hhv. Tele Danmark, men kan derefter vælge en række forskellige teleselskaber til sine samtaler. Eludtag og strømstyrken er den samme i de to lande. En stor forskel er, at gaskomfurer er meget mere udbredt i Danmark end i Sverige, hvor elkomfurer dominerer. Udgifter til vand indgår sædvanligvis i lejen, mens gas og el oftest betales separat i begge lande.   È

Standard

Standarden på lejligheder ligger på et mere jævnt niveau i Sverige end i Danmark, hvor standarden kan variere meget stærkt fra lejlighed til lejlighed.   È

Links og kilder

Ny bolig? gratis og nemt på http://www.lazybee.biz/default.asp?newlang=5 - leje lejlighed bytte bolig udleje fremleje huse i København og Malmø / Skåne.

www.bostadsekonomi.com

www.handelsbanken.se

www.nykredit.dk

www.rsv.se

www.salusansvar.se

www.sbab.se

www.seb.se

www.sparapengar.se

www.spintab.se

www.oresundsinfo.se

 

Skattemyndighed

SEB-bolån service

 

È

 

Updated: July 11, 2000

 

 

 

Å Tillbaks till Lazybee.com  Æ Till PR  Æ Svensk version